Guida ai Bonus 2025 Ristrutturazione e Incentivi a Roma
Nel 2025 rimangono attive numerose agevolazioni per la ristrutturazione di immobili residenziali, sebbene con importanti novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025. Alcuni bonus statali – come il Bonus Ristrutturazioni e l’Ecobonus – sono stati prorogati ma con aliquote ridotte e nuove condizioni (in particolare per le seconde case). Altri incentivi, come il Superbonus e il Bonus Verde, non sono stati confermati per nuove spese nel 2025 (restano solo per lavori già avviati o annualità precedenti). In parallelo, esistono incentivi locali offerti dal Comune di Roma o dalla Regione Lazio – ad esempio contributi a fondo perduto per migliorare l’efficienza energetica degli impianti. Questa guida fornisce un quadro dettagliato di tutte le opportunità disponibili (statali e locali), indicando per ciascun bonus: le percentuali di detrazione o contributo, i limiti di spesa, le tipologie di immobili coperte (appartamenti, case indipendenti, condomini), chi può beneficiarne, i lavori ammessi e le modalità di richiesta e fruizione (detrazione fiscale, sconto in fattura, cessione del credito).
Bonus e Agevolazioni Statali Attivi nel 2025
Di seguito i principali bonus fiscali statali per ristrutturazioni edili ed efficientamento, aggiornati al 2025.
Bonus Ristrutturazioni (Recupero Edilizio)
Il Bonus Ristrutturazioni è la detrazione fiscale sulle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (manutenzioni e ristrutturazioni di abitazioni e condomini). Nel 2025 resta uno degli incentivi più utilizzati, con aliquota piena solo per la prima casa:
Aliquota detrazione 2025: 50% delle spese per interventi sulla abitazione principale, 36% per interventi su seconde case o altri immobili. La detrazione si calcola su un tetto di spesa fino a €96.000 per unità immobiliare; per le seconde case il massimale ammesso resta €96.000 ma con aliquota ridotta al 36% (equivalente a €34.560 detraibili).
Dal 2026 le aliquote caleranno ulteriormente (36% prima casa, 30% altre).Tipologie di immobili coperte: valgono tutte le unità residenziali (appartamenti in condominio, case indipendenti, case rurali) e le loro pertinenze. Si applica sia ai lavori sulle parti comuni condominiali sia a quelli sulle singole unità abitative. Non riguarda immobili non residenziali.
Chi può accedere: tutti i contribuenti assoggettati all’IRPEF che sostengono le spese, senza limiti di reddito. Possono beneficiare della detrazione i proprietari dell’immobile o titolari di diritti reali (usufrutto, etc.), i familiari conviventi e anche inquilini o comodatari previo consenso. In caso di condominio, la detrazione spetta ai singoli condomini in base alle quote di spesa imputate (ciascuno nei limiti suddetti).
Interventi ammessi: ampia gamma di lavori edilizi di manutenzione e miglioramento. Rientrano nel bonus interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sulle abitazioni (es. modifiche interne, redistribuzione di spazi, fusione o divisione di unità immobiliari senza ampliamenti volumetrici). Sono incluse anche le manutenzioni ordinarie sulle parti comuni condominiali. Esempi di lavori detraibili:
Rifacimento di impianti idrici, elettrici, termici o installazione di nuovi impianti tecnologici all’interno dell’abitazione (es. sostituzione integrale di tubazioni, rifacimento dell’impianto elettrico).
Ristrutturazione di bagni e cucine, sostituzione di pavimentazioni e rivestimenti, infissi interni ed esterni (finestre, persiane), opere di efficientamento energetico minori non rientranti nell’Ecobonus (es. installazione di doppi vetri).
Opere per la sicurezza e accessibilità: installazione di ascensori e montacarichi o costruzione di rampe per eliminare barriere architettoniche, adeguamento servizi igienici per disabili; installazione di porte blindate, inferriate, sistemi di allarme e videosorveglianza per prevenire atti illeciti.
Interventi antisismici per la messa in sicurezza statica dell’edificio (in zone sismiche 1, 2 e 3) qualora non si opti per il Sismabonus specifico.
Bonifica di materiali pericolosi (ad es. rimozione di coperture in amianto) e lavori per la prevenzione di infortuni domestici (es. riparazione di una fuga gas, messa a norma di impianti malfunzionanti).
Importo detraibile e modalità: la detrazione (50% o 36%) viene ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Esempio: €10.000 di spesa sulla prima casa danno €5.000 detraibili, ossia €500/anno per 10 anni. Sconto in fattura e cessione del credito: a partire dal 2023 non è più consentito optare per queste modalità alternative per i nuovi interventi di ristrutturazione (fatti salvi i lavori già avviati prima del cambio normativo). Dunque nel 2025 il bonus ristrutturazioni si utilizza esclusivamente come detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi.
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Ecobonus (Riqualificazione Energetica)
L’Ecobonus è l’agevolazione fiscale per interventi di efficientamento energetico degli edifici, mirati a ridurre i consumi e migliorare le prestazioni termiche. Anche questo bonus è prorogato nel 2025 ma con aliquote ridotte rispetto al passato:
Aliquota detrazione 2025: 50% delle spese per interventi di efficienza energetica su abitazioni principali, 36% su seconde case e altri immobili. (Fino al 2024 le aliquote erano 50% o 65% a seconda del tipo di intervento, ma dal 2025 si applicano i nuovi valori unificati in base all’immobile).
Per gli anni successivi è previsto un calo al 36% (prime case) e 30% (altre) nel 2026-27.Immobili ammessi: edifici esistenti a destinazione residenziale (incluse parti comuni condominiali). Possono fruirne anche i soggetti titolari di reddito d’impresa (società, imprese individuali) per immobili posseduti e utilizzati nell’attività, oltre alle persone fisiche proprietarie o detentrici (analogamente al Bonus Ristrutturazioni).
Nota: dal 2025 sono esclusi dall’Ecobonus gli edifici di nuova costruzione, su cui l’agevolazione non si applica (essendo pensata per migliorare edifici già esistenti).Interventi agevolabili: tutti i lavori finalizzati a migliorare l’efficienza energetica e il risparmio di energia. In particolare: isolamento termico dell’involucro edilizio (cappotto termico su pareti e coperture, coibentazione tetto, isolamento solaio); sostituzione di serramenti con modelli a taglio termico ad alta efficienza; installazione di schermature solari (tende, persiane tecniche); installazione di impianti solari termici per acqua calda sanitaria; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con sistemi più efficienti (es. caldaie a condensazione di classe A solo se abbinate a termovalvole, pompe di calore ad alta efficienza, impianti geotermici, sistemi ibridi, etc.). Anche interventi come la domotica per il controllo dei consumi rientrano.
Esclusioni importanti: a partire dal 2024 non sono più incentivati gli impianti a gas tradizionali. In particolare, la sostituzione di una vecchia caldaia a gas con una nuova caldaia a gas (anche a condensazione) non dà diritto all’Ecobonus. Questa spesa è stata esplicitamente esclusa per allinearsi agli obiettivi “Case Green” europei di decarbonizzazione degli impianti termici. D’ora in poi, per ottenere incentivi è necessario optare per sistemi di riscaldamento più sostenibili (pompe di calore, caldaie ibride, biomassa, ecc.).
Limiti di spesa: il massimale di spesa detraibile varia a seconda del tipo di intervento previsto dalla legge. Ad esempio, per l’isolamento termico (cappotto) di edifici unifamiliari il limite era €60.000, per la sostituzione degli infissi €60.000, per l’installazione di pannelli solari termici €60.000, per la sostituzione di caldaie a condensazione €30.000, mentre per interventi di riqualificazione energetica globale dell’edificio il tetto raggiunge €100.000. Questi importi rimangono indicativi anche nel 2025 (applicando però le nuove aliquote 50%/36%). In caso di lavori in condominio su parti comuni, i limiti si moltiplicano per il numero di unità coinvolte, secondo la normativa.
Modalità di detrazione: l’Ecobonus si utilizza come detrazione dall’IRPEF (o dall’IRES per soggetti passivi IRES) in 10 quote annuali di pari importo. Opzioni di sconto/cessione: analogamente al Bonus Ristrutturazioni, dal 2023 non è più esercitabile l’opzione per sconto in fattura o cessione del credito per nuovi interventi Ecobonus, salvo quelli già avviati prima del cambio normativo. Dunque nel 2025 la fruizione avviene tramite detrazione in dichiarazione dei redditi. È inoltre obbligatoria, per ogni intervento, la comunicazione all’ENEA dei dati dei lavori eseguiti (entro 90 giorni dalla fine), condizione necessaria per la validità della detrazione.
Sismabonus (Adeguamento Antisismico)
Il Sismabonus è l’incentivo fiscale destinato a lavori per la messa in sicurezza sismica degli edifici situati nelle zone a rischio terremoto. Fino al 2024 permetteva detrazioni potenziate (dal 70% fino all’85% in caso di miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico) ma la Legge di Bilancio 2025 ha riassorbito il Sismabonus nelle aliquote ordinarie dei bonus casa:
Aliquota detrazione 2025: 50% delle spese per lavori antisismici su prima casa, 36% su seconde case/altre proprietà. (In precedenza variava 70-85%, ora allineata al Bonus Ristrutturazioni). Dal 2026 scenderà a 36% (prima casa) e 30% (altre) analogamente agli altri bonus.
Immobili ammessi: edifici ubicati in zona sismica 1, 2 o 3 (rischio alto o medio). Sono incluse sia le abitazioni che gli edifici a uso produttivo situati in queste zone (come da normativa originaria Sismabonus). Non spettano detrazioni per immobili in zona sismica 4 (rischio molto basso). Interventi su parti comuni condominiali in zone 1-3 rientrano allo stesso modo.
Interventi ammessi: opere di miglioramento o adeguamento sismico dell’edificio mirate a ridurre il rischio di danni strutturali da terremoto. Ad esempio: interventi di rinforzo di fondazioni, muri portanti, pilastri e travi; inserimento di dispositivi antisismici; interventi di consolidamento dei solai; opere di riduzione della vulnerabilità (cerchiature, intonaci armati, fibra di carbonio sulle strutture, ecc.). Anche la demolizione e ricostruzione con criteri antisismici può rientrare, purché senza aumento di volumetria.
Limite di spesa: in genere €96.000 per unità immobiliare (lo stesso massimale del Bonus Ristrutturazioni) per ciascun anno di sostenimento spese. In caso di lavori condominiali, il limite di €96.000 si applica a ciascuna unità coinvolta nei lavori. (In passato il Sismabonus “potenziato” permetteva di calcolare la detrazione su 96k per ogni unità e per ogni anno di cantiere, consentendo talvolta più annualità per lavori pluriennali). Dal 2025, con aliquote ridotte, resta in vigore il massimale standard per anno.
Modalità di fruizione: detrazione IRPEF (o IRES) in 10 anni.
Sconto in fattura/cessione del credito: anche per il Sismabonus ordinario, dal 2023 non è più opzionabile la cessione o sconto per nuove spese (eccetto cantieri avviati prima delle modifiche). Quindi nel 2025 si usufruisce tramite detrazione in dichiarazione.
Rapporto con Superbonus: va ricordato che molti interventi antisismici realizzati entro il 2023 sono rientrati nel Superbonus 110% (il cosiddetto Super Sismabonus). Dal 2024, venendo meno il Superbonus, gli interventi sismici tornano a ricadere nel Sismabonus ordinario (ora 50-36%). Non esiste più l’aliquota speciale 110% per interventi antisismici se non per casi particolari (edifici in zone terremotate che usufruiscono di proroghe ad hoc).
Superbonus (110%, 90%, 65%) – Situazione 2025
Il Superbonus – la maxi detrazione introdotta nel 2020 con aliquota iniziale del 110% – non è più attivo per nuove ristrutturazioni ordinarie nel 2025. Tuttavia, vale la pena chiarirne lo stato attuale, poiché potrebbe riguardare lavori condominali iniziati gli anni precedenti:
Fine delle nuove adesioni: dal 1° gennaio 2023 il Superbonus non è più disponibile per villette unifamiliari dei privati (salvo prima casa con requisiti nel 2023 al 90%). Dal 1° gennaio 2024 l’aliquota è scesa al 70% per i condomìni, e nel 2025 scende al 65%, ma soltanto per i cantieri che erano già avviati entro il termine previsto. In particolare, la legge ha stabilito che possono beneficiare del 65% nel 2025 esclusivamente gli interventi condominiali (o edifici da 2 a 4 unità) i cui lavori erano stati iniziati entro il 15 ottobre 2024. Di fatto non è possibile avviare nuovi lavori con Superbonus nel 2025.
Ambito degli interventi: il Superbonus riguardava interventi “trainanti” di efficientamento energetico profondo (isolamento cappotto su superfici disperdenti, sostituzione dell’impianto termico centralizzato con pompa di calore, etc.) oppure di miglioramento sismico, che davano diritto alla maxi detrazione insieme a eventuali interventi “trainati” (es. sostituzione infissi, installazione fotovoltaico o accumulatori, colonnine di ricarica elettrica). Dal 2024 questi interventi rientrano ora nei bonus ordinari (Ecobonus/Sismabonus) a percentuali minori.
Soggetti e immobili: il Superbonus (nelle aliquote residue 70-65%) nel 2024-25 spetta soltanto a condomini e persone fisiche (non imprese) per interventi su edifici con più unità immobiliari. Le case unifamiliari private non godono più del Superbonus dal 2023, se non per lavori già in corso nel 2022. Sono invece ancora ammessi fino al 2025 alcuni interventi agevolati al 110% su edifici danneggiati da eventi sismici (zone terremotate coperte da stato d’emergenza) e sugli edifici di edilizia residenziale pubblica (IACP, ex case popolari) per cui sono previste scadenze prorogate.
Massimali di spesa e fruizione: i limiti di spesa per ciascun tipo di intervento “trainante” o “trainato” erano stabiliti dalla normativa originaria (ad es. ~€50.000 per cappotto termico su edificio unifamiliare, ~€96.000 per interventi antisismici, €48.000 per impianti fotovoltaici, etc.). La fruizione del Superbonus avveniva in 5 anni (o 4 anni per spese 2022) sotto forma di detrazione, ma era molto diffusa la cessione del credito/sconto in fattura. Situazione 2025: per i lavori che ancora rientrano nel 65%, è teoricamente possibile proseguire la ripartizione in detrazione o usare le opzioni alternative se già avviate. Tuttavia, il Decreto Cessioni 2023 ha bloccato nuove cessioni: dunque chi nel 2025 ha diritto al Superbonus lo utilizza principalmente in detrazione diretta, oppure portando a termine cessioni/sconti già pattuiti in precedenza. In sintesi, il Superbonus non è più accessibile ai nuovi progetti e viene qui menzionato solo per completezza e per chi sta concludendo iter iniziati negli scorsi anni.
Bonus Mobili ed Elettrodomestici
Il Bonus Mobili è una detrazione del 50% pensata per favorire l’acquisto di arredi ed elettrodomestici destinati ad immobili oggetto di ristrutturazione. Si tratta di un incentivo ancorato al Bonus Ristrutturazioni: può beneficiarne infatti solo chi ha avviato una ristrutturazione edilizia agevolata (anche nel 2024) e acquista mobili o grandi elettrodomestici nuovi per arredare l’immobile ristrutturato.
Aliquota e massimale: 50% di detrazione sulle spese per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, fino a un tetto di €5.000 di spesa per l’anno 2025 (lo stesso limite vale per il 2024). La detrazione massima dunque è €2.500 (50% di €5.000). Nota: il massimale era più alto negli anni scorsi (10.000 nel 2022, 8.000 nel 2023) ed è stato ridotto a 5.000 euro per 2024 e 2025.
Beni acquistabili: mobili nuovi (per esempio: cucine, mobili da bagno, arredamento soggiorno, camere, arredi fissi) e grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica elevata (almeno classe A+ per frigoriferi, congelatori, lavatrici, lavastoviglie, forni a microonde, etc; almeno A per i forni elettrici). Sono incluse anche apparecchiature come condizionatori, purché di classe alta, e forni (anche se classe A) in quanto non esistono classi superiori per i forni. I beni devono essere destinati all’immobile in ristrutturazione.
Tempistica acquisti: per ottenere il bonus, l’acquisto dei mobili/elettrodomestici deve avvenire nel periodo compreso tra l’anno di inizio lavori e quello successivo. Ad esempio, per una ristrutturazione iniziata nel 2024, gli acquisti agevolati possono farsi entro il 2025.
Beneficiari: persone fisiche che usufruiscono del Bonus Ristrutturazione per lavori sul proprio immobile. La detrazione spetta anche se le spese di ristrutturazione sono sostenute da un familiare convivente e gli acquisti di mobili li effettua un altro convivente: in tal caso il bonus mobili può essere “trasferito” al familiare che compra i beni (purché convivente nell’immobile ristrutturato) secondo i chiarimenti dell’Agenzia Entrate.
Modalità di fruizione: la detrazione va ripartita in 10 quote annuali (es: €5.000 spesi = €2.500 di detrazione = €250/anno per 10 anni). Non è consentito optare per sconto in fattura o cessione del credito sul Bonus Mobili – per legge questa agevolazione è fruibile solo come detrazione fiscale diretta. È importante pagare i beni con metodi tracciabili (bonifico o carta) e conservare fatture e ricevute (nonché indicare gli estremi della ristrutturazione abbinata) per ottenere il bonus.
Bonus Elettrodomestici “Green” (Novità 2025): oltre al Bonus Mobili, la Manovra 2025 ha introdotto un nuovo incentivo sganciato dalla ristrutturazione, un contributo diretto per chi sostituisce vecchi elettrodomestici con modelli ad alta efficienza energetica. In breve, è previsto un bonus pari al 30% del prezzo per l’acquisto nel 2025 di un apparecchio di classe energetica B o superiore, prodotto in Europa, con corretta dismissione del vecchio dispositivo. Il contributo massimo è €100 per ogni nuovo elettrodomestico (e sale a €200 se il nucleo familiare ha ISEE sotto €25.000). È valido per un solo elettrodomestico per famiglia e richiede la prova di smaltimento del vecchio. Si tratta di un’agevolazione separata dalle detrazioni IRPEF: le modalità pratiche (probabilmente uno sconto applicato dal rivenditore o rimborso tramite piattaforma dedicata) saranno definite dai decreti attuativi. In ogni caso, è un incentivo aggiuntivo per chi intende rinnovare frigorifero, lavatrice, ecc. con modelli più sostenibili.
Bonus per Eliminazione delle Barriere Architettoniche (75%)
Per favorire l’accessibilità ai disabili negli edifici esistenti, è in vigore fino al 2025 il Bonus Barriere Architettoniche 75%. Si tratta di una detrazione IRPEF del 75% sulle spese per interventi volti al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche (es. installazione di ascensori, montascale, rampe).
Durata e aliquota: detrazione del 75% sulle spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025 (agevolazione introdotta dal 2022 e prorogata fino a fine 2025).L’incentivo è confermato senza modifiche per il 2025 rispetto all’anno precedente.
Interventi ammessi: esclusivamente lavori mirati all’eliminazione di barriere fisiche in edifici già esistenti. In particolare sono agevolati gli interventi che riguardano scale e rampe, l’installazione di ascensori e piattaforme elevatrici, e di servoscala (montascale). Fino al 2023 erano compresi anche interventi come la sostituzione di infissi o il rifacimento di bagni se finalizzati all’accessibilità, ma dal 2024 la norma è stata restrittiva: ora il 75% spetta solo per ascensori, servoscala, scale, rampe e piattaforme elevatrici. Tutte le opere devono rispettare i requisiti tecnici del DM 236/1989 (norme sull’accessibilità) e un tecnico abilitato deve asseverarne la conformità.
Immobili e beneficiari: il bonus si applica a qualsiasi edificio esistente, abitativo o anche non abitativo, in cui si realizzano opere per l’accessibilità. Possono beneficiarne sia singoli proprietari che condomini (ripartendo le spese in base ai millesimi). Non vi sono limiti di reddito né obbligo che nell’edificio risieda una persona disabile (anche se chiaramente l’agevolazione nasce per favorire questi casi). Importante: il bonus 75% è cumulabile con eventuali contributi pubblici per le stesse opere (es. contributo Legge 13/1989, vedi sezione locale), a patto che la somma di contributo + detrazione non ecceda la spesa effettivamente sostenuta.
Limiti di spesa detraibile: il massimale dipende dal tipo di edificio: €50.000 per edifici unifamiliari o unità indipendenti, €40.000 per ciascuna unità in edifici da 2 a 8 unità, €30.000 per ciascuna unità in edifici con più di 8 unità. Esempio: in un condominio di 10 appartamenti, l’installazione di un ascensore condominiale ha un tetto di €300.000 (30k × 10) su cui applicare il 75%. Questi massimali sono autonomi rispetto ad altri bonus (non riducono il limite dei 96.000 € del Bonus Ristrutturazioni).
Erogazione della detrazione: il 75% si recupera in 5 quote annuali di pari importo, più veloce dunque rispetto ai 10 anni degli altri bonus). Ad esempio €20.000 spesi per un montascale in una villetta danno €15.000 detraibili, ossia €3.000 l’anno per 5 anni.
Sconto in fattura e cessione: inizialmente per il 2022-2023 era consentito optare per sconto/cessione anche sul bonus 75%. Tuttavia, con DL 11/2023 e successivi provvedimenti, dal 2023-2024 queste opzioni sono state eliminate anche per il Bonus Barriere. In particolare, il DL 39/2024 ha bloccato cessione e sconto per le spese 2024 salvo quelle effettuate entro il 31/3/2024. Dunque, per le spese nel 2025, il bonus 75% si può ottenere solo come detrazione in dichiarazione (5 anni).
Nota: In aggiunta al bonus fiscale, esiste da tempo una misura a contributo (Legge 13/1989) per il finanziamento di opere di abbattimento barriere architettoniche – ne parliamo nella sezione dedicata agli incentivi locali. Chi effettua questi interventi quindi può potenzialmente sommare la detrazione 75% e il contributo, entro il limite della spesa (eventuali spese eccedenti il contributo possono essere portate in detrazione).
Incentivi Locali (Roma Capitale e Regione Lazio)
Oltre ai bonus statali fiscali, chi ristruttura o riqualifica casa a Roma può valutare anche alcuni incentivi locali, sotto forma di contributi economici o bandi promossi dal Comune di Roma o dalla Regione Lazio. Tali incentivi spesso mirano a specifici obiettivi (es. miglioramento ambientale, accessibilità) e possono affiancarsi ai bonus nazionali. Ecco i principali:
Contributi Regionali per Sostituzione di Impianti Termici (Bando “Caldaie” Lazio)
La Regione Lazio offre un contributo a fondo perduto per favorire la sostituzione delle vecchie caldaie inquinanti con impianti di riscaldamento più efficienti e puliti. Questo incentivo, noto come “Bando Caldaie”, si rivolge ai cittadini del Lazio (Roma compresa) ed è integrativo del Conto Termico nazionale:
Oggetto: sostituzione di impianti termici per riscaldamento domestico con impianti a minor impatto ambientale e maggiore efficienza energetica. In pratica, si incentiva il passaggio da vecchie caldaie (specie se a gasolio o bassa efficienza) a sistemi come pompe di calore elettriche, sistemi ibridi (pompa di calore + caldaia a gas ad alta efficienza) o caldaie alimentate a biomassa legnosa ad alto rendimento. È incentivata anche l’installazione contestuale di pannelli solari termici per acqua calda, come intervento accessorio.
Meccanismo: il contributo regionale integra l’incentivo del Conto Termico GSE. Occorre prima accedere al Conto Termico 2.0 (incentivo statale gestito dal GSE che rimborsa parte delle spese per impianti efficienti) e, ottenuta la relativa concessione, la Regione eroga un ulteriore contributo pari indicativamente al 50% dell’incentivo GSE spettante. Ad esempio, se attraverso il Conto Termico si ottiene un rimborso di €1.000 per installare una pompa di calore, la Regione può aggiungere circa €500.
Condizioni geografiche: il programma è rivolto in via prioritaria ai comuni del Lazio con alti livelli di inquinamento atmosferico. È inclusa Roma (agglomerato urbano di Roma) e diversi comuni limitrofi nell’area metropolitana (indicati nel bando), nonché comuni della Valle del Sacco nel Frusinate.
Beneficiari: possono richiedere il contributo i soggetti privati (persone fisiche e condomini) che risultano beneficiari del Conto Termico per la sostituzione dell’impianto termico. Sono esclusi gli edifici di imprese (attività produttive), mentre sono ammessi i condomìni residenziali tramite l’amministratore (o tramite una E.S.Co. che realizzi l’intervento).
Entità del contributo: in generale il contributo regionale è pari al 50% di quello del Conto Termico. Dunque, sommando i due incentivi, si può coprire fino al ~65% della spesa totale circa. Ci sono comunque massimali e dettagli tecnici nel bando (ad esempio vengono finanziate certe tipologie di intervento del Conto Termico, siglate 2.A, 2.B, 2.E, che corrispondono a pompe di calore, sistemi ibridi, caldaie a biomassa).
Tempistiche e modalità: il bando, rifinanziato nel 2024 con un fondo di 3 milioni €, accetta domande telematiche fino ad esaurimento fondi. È stata prevista una proroga al 2025 per la presentazione delle richieste (Determinazione G04032 del 2/4/2025), segno che l’incentivo è tuttora disponibile. La domanda va corredata dalla documentazione della concessione del Conto Termico (scheda-contratto GSE 2024 o successiva). L’erogazione avviene successivamente, in ordine cronologico di presentazione, dopo verifica degli interventi.
Cumulabilità: questo contributo si somma al Conto Termico nazionale. Non è invece cumulabile con le detrazioni fiscali (Ecobonus) per le stesse spese: il cittadino deve scegliere se preferire il meccanismo del contributo immediato (Conto Termico + Regione) oppure la detrazione in 10 anni. Spesso, per la sostituzione caldaie, il mix Conto Termico + contributo regionale risulta vantaggioso perché rimborsa una parte consistente della spesa entro pochi mesi.
Esempio pratico: un condominio di Roma decide nel 2025 di sostituire la vecchia caldaia centralizzata a gasolio con una pompa di calore elettrica centralizzata. Preventivo €50.000. Con il Conto Termico potrebbe ottenere, poniamo, €20.000 di incentivo GSE. La Regione Lazio, tramite il bando, aggiungerebbe circa €10.000 (50% di 20k). In totale €30.000 coperti a fondo perduto, riducendo il costo effettivo a €20.000 per il condominio (invece di detrarre €30k in 10 anni via Ecobonus). Questo mostra la convenienza possibile per tali interventi.
Contributi per Abbattimento Barriere Architettoniche (L.13/1989 – Comune di Roma)
In parallelo al Bonus 75% fiscale, esiste da oltre 30 anni una misura di contributo diretto per l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, erogata attraverso i Comuni. È disciplinata dalla Legge 13/1989 e successive norme, e consente ai cittadini disabili di ottenere un rimborso parziale delle spese per opere volte a rendere accessibile la propria casa o il proprio condominio.
Chi può fare domanda: le persone con disabilità motoria o i non vedenti che necessitano degli interventi; i familiari conviventi che li hanno a carico; i condomini dove risiedono tali persone (tipicamente per installare ascensori); anche l’amministratore di condominio può presentare domanda per conto dei condòmini interessati. È richiesto che l’immobile sia esistente (non è per nuove costruzioni già progettate a norma).
Opere finanziabili: interventi edilizi sia su parti comuni dell’edificio (es. ingresso, vano scale) sia all’interno di singoli appartamenti occupati dal disabile. Esempi: installazione di un ascensore o montascale in un condominio privo di elevatore; realizzazione di una rampa all’ingresso; ampliamento di porte troppo strette; adeguamento del bagno (installazione di sanitari accessibili); qualunque opera edilizia che rimuova ostacoli alla mobilità domestica (es. eliminare gradini)
Come si richiede: la domanda di contributo va presentata al Sindaco di Roma (Dipartimento Patrimonio e Politiche Abitative, competente in materia di barriere) entro il 1° marzo di ogni anno. Occorre compilare l’apposito modulo (disponibile presso il Comune o sul sito della Regione Lazio con la descrizione dei lavori e relativi preventivi. Alla domanda vanno allegati: certificato medico attestante la disabilità e le difficoltà di deambulazione, autocertificazione di eventuali altre provvidenze ricevute, e ogni documento tecnico sul progetto.
Erogazione del contributo: dopo la scadenza annuale, il Comune istruisce le domande e le trasmette alla Regione Lazio, la quale ripartisce i fondi disponibili (stanziati dallo Stato e dalla Regione). Le graduatorie seguono l’ordine cronologico di presentazione delle domande (priorità al 1° marzo) e tengono conto anche dell’entità della disabilità. Una volta approvato, il contributo viene erogato a lavori ultimati: il richiedente deve comunicare al Comune la fine lavori e presentare fatture quietanzate. Solo a quel punto viene liquidato l’importo spettante, che di fatto rimborsa una parte della spesa sostenuta.
Importi concedibili: la legge prevede un calcolo a scaglioni: attualmente il contributo copre 100% della spesa fino a ~€2.582,28, il 25% della quota di spesa da €2.582 a ~€12.911,42, e il 5% della quota oltre €12.911 fino a un massimo di €51.645,69 di spesa totale. In pratica, per lavori molto costosi (sopra ~€13.000) il contributo massimo è di circa €7.101 (che è il 25% di ~€10.329 + 100% dei primi ~€2.582 + 5% della parte eccedente fino al massimale) – salvo aggiornamenti regionali. Ad esempio: per un ascensore da €40.000, il contributo pubblico potrebbe aggirarsi sui €7.000-€7.500.
Cumulabilità: come già accennato, è possibile cumulare questo contributo con la detrazione del 75%, a condizione che sommandoli non si ottenga più del 100% di rimborso. In pratica, spesso i contributi L.13/89 coprono solo una piccola parte del costo (data la domanda elevata e fondi limitati), per cui il rimanente può essere portato in detrazione 75%. Il Comune di Roma ha in passato deliberato che qualora il contributo venga concesso, l’utente dovrà comunicare se ha fruito anche della detrazione fiscale, in modo da evitare sovrapposizioni indebite.
Nota: i fondi per la L.13/1989 dipendono dalle disponibilità statali/regionali annue. Negli ultimi anni il Comune di Roma ha avuto un arretrato di domande molto superiore ai fondi erogati, causando lunghe attese. Si consiglia pertanto di presentare comunque domanda entro il 1° marzo e, nel frattempo, usufruire della detrazione 75% (immediata in 5 anni). Se e quando si otterrà il contributo comunale, si potrà rettificare la propria detrazione fiscale per non superare il totale speso.
Modalità di Fruizione: Detrazione, Sconto in fattura, Cessione del credito
Gli incentivi statali per ristrutturazioni ed efficientamento si concretizzano principalmente come detrazioni d’imposta, ma negli ultimi anni erano state introdotte modalità alternative (sconto in fattura e cessione del credito) per monetizzare subito il beneficio. È importante capire lo stato attuale (2025):
Detrazione fiscale in dichiarazione: è la forma classica per Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus, Bonus Mobili, Bonus Barriere, ecc. Il contribuente paga i lavori e recupera una percentuale della spesa sotto forma di detrazione dall’IRPEF (o IRES) nelle dichiarazioni dei redditi dei successivi anni (in 10 anni, o 5 anni per il 75%). Questa modalità resta sempre valida ed è l’unica opzione standard nel 2025 per i nuovi interventi.
Sconto in fattura: era la possibilità di ottenere dal fornitore uno sconto immediato sul corrispettivo dei lavori, pari alla detrazione spettante, che poi l’impresa recuperava come credito d’imposta. Introdotta per i Superbonus e successivamente estesa, ha avuto ampia diffusione nel 2020-2022. Attualmente (2025) lo sconto in fattura non è più praticabile per i bonus edilizi ordinari, in quanto il Governo ha eliminato questa opzione a partire da febbraio 2023 per prevenire abusi. Fanno eccezione eventuali interventi già avviati prima (con accordi di sconto precedenti al cambio normativo) e alcuni casi particolari (edilizia sociale, ricostruzione post-sisma). In generale però, chi inizia ora una ristrutturazione non potrà ottenere lo sconto diretto dal fornitore.
Cessione del credito: analogamente, era consentito cedere il credito fiscale maturato (ad es. a banche o intermediari) per ottenere liquidità immediata invece di attendere le rate annuali. Anche questa opzione è stata bloccata per le nuove spese dal 2023rinnovabili.it. Significa che, per lavori iniziati nel 2025, non si potrà cedere a terzi il credito corrispondente alla detrazione. Restano possibili solo le cessioni relative a bonus maturati negli anni precedenti (molte banche però hanno raggiunto saturazione).
Eccezioni: fanno eccezione alcune situazioni specifiche previste dalla legge: ad esempio, per il Superbonus su edifici colpiti da eventi calamitosi o per progetti con CILAS presentata entro il 16/02/2023 è ancora ammessa la cessione/sconto fino a fine lavori; oppure per interventi di barriere architettoniche pagati entro marzo 2024 (come da DL 11/2023 poi DL 39/2024). Ma per la generalità delle persone che avviano ora interventi su casa, l’unica modalità fruibile è la detrazione.
Come prepararsi alla detrazione: è fondamentale eseguire i pagamenti con bonifico parlante (bonifico bancario/postale specifico per ristrutturazioni, in cui risultino causale di legge, codice fiscale del beneficiario della detrazione e P.IVA del beneficiario del pagamento), conservare tutte le fatture e documenti di spesa, nonché eventuali abilitazioni edilizie (CILA, SCIA) relative ai lavori. Inoltre, per Ecobonus e Bonus 75% occorre acquisire asseverazioni tecniche e certificazioni richieste (es.: attestato di prestazione energetica post-intervento, asseverazione di congruità delle spese, documentazione ENEA per ecobonus, certificazione tecnica DM 236/89 per barriere, ecc.). Solo con tutta la documentazione in regola si potrà indicare la spesa nella dichiarazione dei redditi e beneficiare delle detrazioni senza problemi.
Conclusioni e Consigli
Sia i privati cittadini che intendono ristrutturare la propria abitazione, sia gli amministratori di condominio che pianificano interventi sulle parti comuni, nel 2025 hanno a disposizione un ampio ventaglio di incentivi. Le detrazioni fiscali consentono di recuperare una parte significativa dei costi (dal 36% al 75% a seconda dei casi) nel corso degli anni, mentre alcuni contributi locali offrono un aiuto immediato su interventi mirati (efficientamento impianti, accessibilità).
Per massimizzare i benefici, è importante: informarsi bene sui requisiti di ciascun bonus prima di iniziare i lavori (ad esempio, capire se conviene il 50% in 10 anni o un contributo subito), rispettare le procedure burocratiche (comunicazioni ENEA, CILA/SCIA comunali, documentazione tecnica) e coordinare gli interventi in modo da sfruttare più incentivi senza sovrapporli indebitamente. Un buon approccio è farsi supportare da un tecnico (geometra, architetto) o un fiscalista esperto di bonus edilizi, specialmente per interventi condominiali complessi.
Ricordiamo infine che il panorama normativo è in evoluzione: possibili nuove misure potrebbero emergere (o ulteriori proroghe) con le prossime leggi di bilancio. Pertanto, chi programma lavori pluriennali dovrebbe tenersi aggiornato sulle novità legislative. Ad oggi, però, le agevolazioni descritte in questa guida rappresentano il quadro aggiornato e completo degli incentivi per ristrutturare interni e migliorare gli edifici a Roma nel 2025, offrendo opportunità sia per il singolo proprietario che per la comunità condominiale.
